「不動産投資って、大金が必要なんだろうな、、、」
「不動産のことはよくわからないから、気にしなくていいや」
年金が保障されていない現代において、資産運用に興味を持つ方が増えていきています。
そのなかで、必ず耳にすするのが「不動産投資」。
ですが、そもそも不動産投資とはどんなものなのか、わからない人にとってはものすごく怪しいものだと思ってしまいがちです。
一口に不動産投資といっても、さまざまな種類があります。投資方法によって、期待できるリターンとリスクは様々です。
また、事前にメリット/デメリットなど不動産投資の特徴を理解しておけば、はじめの一歩が踏み出しやすくなるはずです。
今回は不動産投資の基本を網羅的に解説します！
この記事を読み終えれば、不動産投資の基本を概ね理解している状態になるので、ぜひ最後までお付き合いください。
不動産投資とは
不動産投資とは、「利益を得るためにマンションなどの不動産に投資すること(またはその方法)」を指します。
あなたが投資(購入)した不動産(物件)を希望者に貸し出すことで、賃貸収入を獲得します。また、売却益を目的として不動産を購入する方法もあります。
不動産投資の投資対象は様々です。アパートやマンション、戸建て、駐車場などさまざまな種類があり、それぞれ特徴が異なります。
それぞれに合った投資方法があるため、個人に合わせた投資ができるということです。
また、不動産投資には大金が必要なイメージがあります。実際に、セミナーなどに参加する以前は私も大金が必要だと思っていたので、一般的に不動産投資は敬遠しがちな資産運用(副業)かと思います。
しかし、年収や生活スタイルで投資対象を選定したり、あなたの職業などで物件の選択金融機関から融資額を得ることも十分に可能です。
条件面さえ折り合いがつけば、手元に大きな資金を用意しなくても始めることができます。
不動産投資の種類
前述したように、不動産投資にはさまざまな種類があります。
ここからは、それぞれの主な特徴を紹介していきます。
1-1.ワンルームマンション
新築や中古のワンルームマンションを購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。ワンルームは比較的に投資金額が安く済むので、初心者でも始めやすい不動産投資です。
場所にもよりますが、都市部であれば、よほどの変な物件でない場合は、一定の需要があります。そのため、売却がしやすいのも大きなメリットでしょう。
しかし、管理費や修繕費を差し引くと、そもそもの収入額も不動産投資のなかでは少額になります。
ローリスク/ローリターンの不動産投資と理解しておけば良いでしょう。
1-2.マンションやアパートをまとめて一棟
マンションやアパートを丸ごと一棟購入し、入居者から賃貸収入を得る方法です。部屋数や物件状況(新築/中古)にもよりますが、まとまった資金が必要になることがほとんどなので、金融機関からの融資を受けて購入する方法が一般的です。
貸せる部屋数が多いので、いかに部屋の稼働率を高められるかが重要なポイントになります。空室が多いといつまで経っても賃貸収入が得られず、金融機関への返済が困難になってしまう可能性もあるようです。
また、ワンルームマンションに比べると流動性が低い場合が大きいので、一般的なサラリーマンであればワンルームマンションから投資することをオススメします。
1-3.戸建て経営
戸建て住宅を購入し、入居者から賃貸収入を得る方法です。あまりイメージがつきにくいかと思いますが、中古であれば、サラリーマンでも手の届くような金額帯で販売されている物件が多く存在しています。
一般的な入居希望者は子供がいる家族など、ファミリー層であることが多いため、最低でも数年の入居が期待できます。一度入居者がきまれば、安定した収入が得られるのが大きなメリットです。
しかし、流動性が低いために売却しにくい、あるいは一度空室になると次の入居者がなかなか決まらないというデメリットがあります。
また、木造が鉄筋コンクリート造であるかも運用に大きく違いがあります。特に木造の場合は、修繕費などのコストを考慮したうえで、購入していただくことになります。
1-4.駐車場・コインランドリー経営
駐車場やコインランドリーの経営も不動産投資の一部です。大きく所有している土地を活用して経営するパターンと、土地を借りて経営を行うパターンの２種類です。
駐車場やコインランドリーの経営はその場所が持つ機能よりも、経営が成功するかは立地に大きく左右されます。駐車場やコインランドリーはFC(フランチャイズ)に加盟するという方法もあり、ロイヤリティ(手数料など)が発生する代わりに様々なノウハウを提供してもらうことができます。
FC加盟は損を被る可能性を下げる一つの手段ではありますが、その分投資金額の回収に時間がかかるので、経営をする場合は良く考えてから始めてください。
1-5.REIT（リート）
こちらは聞いたことがない方もいらっしゃるのではないでしょうか？
REIT(リート)とは、「投資用不動産を投資対象投とする投資信託」のことを指します。REITを購入することで不動産に間接的に投資できるため、利益は分配金として得ルことができます。
REITには、通常の投資信託だけでなく、証券取引所に上場しているETF(上場投資信託)も存在しているので、海外の不動産を対象に取り扱っている銘柄もあります。
イメージとしては不動産投資よりも、通常の株式や投資信託に近いと考えていただければと思います。
そのため、通常の不動産投資とは異なり、10万円以下で購入できる銘柄もあるので非常に始めやすい投資方法でしょう。
もちろん株と同様に価格変動のリスクはあるものの、少額から投資できることや実物件と違って、売却しやすいことがメリットとして挙げられます。
不動産投資のメリット
ここまで、不動産投資の種類について説明してきましたが、不動産投資でなくても資産運用で副収入を得る方法はたくさんあります。
では、数あるなかで不動産投資を選択するメリットを紹介していきます。
安定した資産運用ができる
不動産投資は、比較的安定した資産運用が可能です。トレーダーのように、株式の価格変動に一喜一憂する必要がなく、購入後は手間が比較的かからないことがメリットの一つです。
管理会社に物件を任せてしまえば、賃貸経営に関するほとんどは任せきりでも収入が入ってきます。
もちろん確定申告は必要ですが、こちらも税理士に依頼してしまえば、面倒なことはほとんどありません。
相続税対策
不動産は相続税の計算における評価額が、現金や有価証券よりも低く見積もられるので、自身の資産を現金や有価証券で保有しているよりも節税効果が高いのです。
不動産は現金などと違い、路線価や固定資産台帳に基づいた評価がされます。そのため、100％とは言い切れないものの、ほぼ確実に相続税を節税できるのです。
また、2003年より、「相続時清算課税制度」が創設されたことも大きいでしょう。250万円までであれば、贈与を無税もしくは軽い負担で行うことができます。
相続税は計算方法は以下の式に該当項目を当てはめれば計算することができます。
相続税額＝(課税資産額－基礎控除額)×相続税率
生命保険としての不動産投資
不動産投資は、生命保険としての役割も果たしてくれるのがメリットです。金融機関から融資を受けて(住宅ローンを組んで)投資用のマンションやアパートを購入すると、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
※団体生命保険に加入する場合、一定の条件があります
団体信用生命保険に加入しておけば、万一住宅ローンの名義人が亡くなった、あるいは高度障害になったときは住宅ローンの返済が免除され、代理で返済してもらうことができます。そのうえ、対象の不動産は手元に残るので家族に投資用不動産を残すことが可能なのです。
残された家族は、手元に残った投資用不動産から継続的に賃貸収入を得たり、その不動産を売却することもできるので、十分に不動産投資は生命保険の代わりになり得るのです。
不動産投資のデメリット
不動産投資はメリットだけでなく、デメリットもあります。不動産投資だけでなく様々な副業や資産運用にはデメリットはつきものなので、こちら理解を深めて自身の生活に合っているかを確かめてみてください。
初期投資額が高い
当たり前かもしれませんが、不動産投資は初期投資額が高いため、仮に融資を受ける場合は、頭金として100万円以上の資金が必要になります。
※一部、例外あり
1万円程度の少額から始められる投資ではないため、若干投資を始めるハードルが上がってしまうのはデメリットと言えるかもしれません。
維持管理コストが発生する
不動産投資は、必ずといっていいほど維持管理コストが発生してしまいます。
特に築年数が経過している物件であれば、修繕を行う機会が増えていくために、かなりのコストがかかってしまう場合もあります。
よく、コストがかかりすぎて全然儲からないというのは、管理費や修繕費が高いというのが理由の一つです。
また、不動産は保有しているだけでも固定資産税がかかります。
さらには管理会社と契約している場合は上記に加えて業務委託費までもが必要です。
融資を受けている場合は返済もあるために、高額投資を行う場合は、どれくらいのコストが発生するのか、専門知識のある方に相談してから投資益を行うべきです。
不動産投資のリスク
不動産投資の主なメリット、デメリットについては確認できたかと思います。
続いては、不動産投資に潜むリスクについて説明してきます。
株式などとは異なるリスクもはらんでいるために、よく確認しておきましょう。
災害リスク
不動産投資には、天災に伴う災害リスクがあります。
大きな災害でなくても、建物の老朽化によって非常に大きな修繕費がかかることもありますし、最悪の場合は倒壊や家事により、物件そのものを失ってしまう恐れもあります。
災害リスクを低減するために、保険に加入するなどの対策が必須ですが、もちろん保険加入もコストになり得るのは難しいところでしょう。
空室リスク
不動産投資において、最も容易に想像がつくと同時に、常に課題にあげられるのが空室リスクです。投資物件を購入してて、入居者が入ってこそ成り立つ投資モデルなので、一番先に考えるべきリスクといっても良いかもしれません。
借入金を返済できず、借金が積み重なっていかないよう、投資する物件自体のみならず、物件のある地域についてもよく調べておくべきでしょう。
金利変動リスク
金融機関から融資を受ける場合、変動金利の融資を受けるかどうかは融資してもらう「前」によく確認をしましょう。
借入当初は返せると思っていた金額が、金利の上昇によって、返せなくなってしまった、あるいは返してもなかなか減らないといった状況は考えられます。
どのような状況になろうとも返せる額しか借りない、など事前に対策を考えておきましょう。
流動性リスク
不動産投資のために購入したマンションやアパートは、買い手がつかないと売ることができません。つまり、流動性リスクをはらんでいます。
ワンルームマンションは人の出入りは激しいので、空室になった場合でも次の入居者がすぐに現れる場合が多いので、比較的流動性が高くなっています。しかし、マンションやアパート丸ごと一棟、さらには戸建ての流動性は低く、物件によっては投資したのに誰も入居してくれないまま数年が経過するなんてこともあるようです。
不動産投資と他の金融商品を比較
株式投資など他の金融商品と比較して、不動産投資が優れている点、または劣っている点を把握しておくことで、よりあなたにあった投資方法を見つけることができます。それぞれとどのような違いがあるのかについて比較・解説して行きます。
株式投資
株式投資は「企業(株式会社)が発行する株式に投資をして、配当金や売却益の獲得を目指す」投資方法です。株式は証券取引所で売買され、常に価格が変動するのが特徴です。少額から取引ができる銘柄も多数存在しているために、すでに日常的に取引している方も多いのではないでしょうか。
また、不動産に比べると流動性が高いので、思い立ったら簡単に売却できるのが株式投資のメリットです。
しかし、不動産は相対取引のために不動産の価格を毎日気にする必要はありませんが、株式投資には価格変動リスクがあります。高額の投資が1日にして水の泡となってしまいことも稀ではありません。株式投資の方が始めるハードルが低く、大きく利益を出せる期待がある分、損失も大きくなる可能性が高まります。
投資信託
投資信託は「投資家から集めた資金をまとめ、その資金で運用会社が株式や債券などに投資をして、投資家に利益を分配することを目的とした金融商品」です。
投資対象が分散されているものを選ぶことで、リスクを分散させることが可能です。
また、投資信託には毎月分配金が獲得できるものも存在しています。しかし、元本を分配の金額に充てている投資信託もあります。十分に注意が必要です。
総じて、投資信託は株式投資とほぼ同様のメリット/デメリットを持ち合わせていると考えておけば良いでしょう。
ソーシャルレンディング
ソーシャルレンディングとは、「投資家と資金の借り手を結びつけるサービス」で、投資家は最低1万円ほどの少額から投資できます。事業者は借り手からの返済金を元手に、投資家に対して分配金を支払う仕組みとなっています。
利回りが比較的高いのはソーシャルレンディングのメリットと言えます。しかし、貸し倒れのリスクがあることや、契約によっては満期まで解約できないなどの制約があります。それに比べて不動産投資であれば管理会社との契約などで、リスクヘッジできる点も多いというのが筆者としての見解です。筆者としては、あまりオススメしていない金融商品ではありますが、興味のある方はぜひチェックしてみてください。
不動産投資を始める際の注意点
不動産投資は、他の資産運用や副業、金融商品に比べて初期投資の金額が高い傾向にあります。不動産投資自体は非常に魅力的な投資方法です。
不動作投資に限ったことではありませんが、投資で失敗しないために事前に注意すべきポイントを理解しておき、できる対策は打っておきましょう。
ここからは、不動産投資を始める際に特に注意が必要な点について解説していきます。
非道な営業マン
不動産投資を行うにあたって、不動産会社を通して物件を購入する必要があります。その際には、不動産会社の営業マンが担当について、あなたとやり取りすることになります。
営業マンとの相性はとても重要です。すぐに契約をさせようとしたり、強引な契約を迫ってくる営業マンも実際に存在しています。また、穏やかな印象なのに、説明はメリットばかり、購入をした途端に手のひらを返すなど、様々な手口で契約を迫ってくる場合があるので、十分な注意が必要です。
そのため、不動産投資を始めたいという前向きな気持ちがあっても、物件の良し悪しを判断する前に営業マンの人柄を判断するようにしてください。
本当に優秀な営業マンは無理に契約させようとしません。様々な視点からあなたにとって得になるかどうかを判断し、リスクについても納得のいくまで説明してくれるでしょう。
投資用不動産を選ぶ際は、物件よりもまず先に、あなたが本当に信用できる営業マンを見つけましょう。
無理な借金
不動産投資では、無理な借金をせず、融資を受ける場合は、返せる見込みのある額だけ借入を行ってください。
巧い誘い文句や甘い言葉で不動産投資を勧誘し、最終的には無理やり物件の購入を迫る会社も存在しています。そのような会社が成り立っているのは、多くの人が多額の借金をして物件を購入させられているからでしょう。
不動産投資は、大きな利益を得ることを優先するのではなく、リスク回避を重視しつつ、堅実に利益を上げていく方法が得策かと思います。
保険に加入する
不動産投資では、必ずと言っていいほど、保険に加入する機会があります。保険をうまく活用して、リスク回避をしましょう。
前述しましたが、金融機関の融資を受けるときは、団体信用生命保険に加入しておくことで、もしあなたの身に何かが起きても、借入金の返済が免除され、家族に投資用不動産を残せます。家族は不動産を資本として持ち続けられるのです。
また、天災のような災害リスクには、地震保険、火災保険などそれぞれの保険に加入しておくことで損害を低減できるでしょう。
不動産投資を始める前の準備
ここまで読んでいただき、実際に不動産投資を始めるにはどうすれば良いのだろう？と思った方もいらっしゃるかもしれません。
ここからは、事前に必要な準備ややっておいたほうが良いことについて説明していきます。
投資の目的と目標を定める
不動産投資を始める前に、さらに言えば不動産会社とのやり取りを始める前に、必ず投資を行う目的と目標額を明確にしておきましょう。
老後資金の確保として取り組むのか、万が一の時に備えた子供の養育費なのか、目的が決まれば、投資しなければならない額や投資方法が自然と定まってきます。
そして、毎月どれだけの賃貸収入(副収入)が必要なのか、目標額をいつまでに達成したいのかまで決定すれば、担当する営業マンとしても物件を紹介しやすくなるでしょう。先ほど紹介したような「非道な」営業マンが担当についても、相手の提案を断る明確な指標となり得ます。
不動産投資の初心者用の本で勉強する
ここまで読み進めている方は、おそらく不動産投資に関してはあまり知識がない方が多いかと思います。初心者の方は不動産投資について本で学ぶのも一つの選択肢です。初心者向けの本を数冊読むだけで結構です。
不動産投資の本は、投資の目的や投資方法によってさまざまなジャンルに別れています。最初はなんとなくキュ身がありそうなものからで結構です。
成功体験などの内容を全て鵜呑みにしなければ、本だけでもかなりの知識を得ることができます。
不動産投資初心者用セミナーに参加する
筆者としては、まずセミナーに参加するのが最も手っ取り早く効率が良いと感じています。
不動産投資について、詳しい専門家から直接説明してもらうことができ、わからないことがあればその場で質問にも答えていただくことができます。
また、無料参加ができるものも多く、不動産投資の始める前の段階から、購入検討をしている際、購入後の運用についてまで多岐に渡るセミナーがあります。
もちろん、セミナー参加者に、強引にその場で契約を迫る担当者もいないとは言い切れませんが、「絶対にその場での契約はしない」しないということだけ決めて、複数の無料セミナーに参加するのは非常に効率が良い方法だと思います。
まとめ
いかがだったでしょうか。
不動産投資にはたくさんの種類があり、少額から始められるものもあれば、リターンが大きい分まとまった投資金額が必要なものもあります。
基本的な部分については、この記事を読んでいただくことで理解いただけたかと思います。
より詳しい情報が必要な場合、専門家に相談することをおすすめします。
下記の記事では、初心者の方をサポートしてくれる優良セミナーを紹介しています。無料でセミナーに参加できるので、少しでも興味が湧いた方は、熱が冷めないうちに次の記事に進んでください。興味が湧いたタイミングは学習欲も高まっているので、知識の習得も早いかと思います。